Financement de votre projet immobilier

Vous recherchez un financement pour votre investissement immobilier ; vous ne savez pas quel prêt contracter ? Nous vous aidons à comprendre les différents types de prêt.

 

Le prêt immobilier amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus courant et le plus fréquemment utilisé. L’avantage de ce type de prêt est qu’il peut se cumuler avec d’autres formes de prêt (prêt aidé…). Le prêt immobilier amortissable vous permet de financer votre investissement locatif que ce soit en résidence de tourisme, en résidence secondaire ou encore en résidence principale.

Le prêt immobilier amortissable : définition

On dit qu’une personne contracte un prêt immobilier amortissable lorsqu’elle rembourse chaque mois une partie de son capital plus une partie des intérêts qui en découlent.

Dans un prêt amortissable, on rembourse prioritairement les intérêts. Plus la date du prêt amortissable arrive à échéance plus on rembourse le capital emprunté, donc la part des intérêts diminue car celle-ci est proportionnelle au capital investi.

Vous avez le choix de payer des mensualités plus ou moins élevées en fonction de la durée du prêt amortissable contracté. Attention, plus le prêt est long, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total du crédit est élevé.

 

Prêt amortissable et taux d’intérêt

Il existe deux types de taux d’intérêt lorsque l’on contracte un prêt amortissable :

  • Le taux d'intérêt fixe, qui est déterminé quand on contracte le prêt. Ce taux ne bougera pas pendant toute la durée du prêt.
  • Le taux variable : celui-ci peut évoluer à la hausse ou à la baisse durant toute la durée du prêt, en fonction des décisions prises par la Banque Centrale Européenne. Ce taux peut être capé c'est-à-dire que l’on définit à l’avance un pourcentage de variation. Par exemple pour un taux 3,5% on peut définir un taux capé à plus ou moins 1 point : le taux n’augmentera jamais à plus de 4,5% mais ne descendra jamais sous les 2,5%

 

Fiscalité

Lorsque vous décidez de louer votre appartement, vous pouvez déduire les intérêts du prêt sur votre déclaration de vos revenus locatifs. C’est le cas lorsque vous achetez un bien MGM Constructeur en résidence de tourisme ; renseignez-vous !

 

Le prêt in fine

Le prêt in fine permet un remboursement différé du capital : la personne ayant contracté un prêt in fine ne rembourse que les intérêts liés au capital (et les primes d’assurances) durant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Le gros avantage d’un prêt in fine, c’est d'avoir des mensualités beaucoup moins importantes que lorsque l’on contracte un prêt amortissable classique puisqu’elles ne comprennent pas la part liée au capital.

A la fin du prêt, vous pouvez revendre votre bien, et ainsi rembourser le capital de départ.

En général les banques demandent de se constituer un capital sous forme d’épargne que l’on appelle placement adossé. Ce type de placement peut avoir la forme d'un bon de capitalisation, assurance vie, etc... L'épargne servira de garantie pour rembourser le capital emprunté.

Des garanties sont souvent exigées par l’établissement prêteur. Elles peuvent être de différents types, comme une assurance décès. Celle-ci varie en fonction de l’établissement choisi et de la situation de chacun.

Les avantages du prêt in fine

Vous pouvez déduire les intérêts du prêt in fine lorsque ceux-ci sont supérieurs aux revenus générés par la location du bien. C’est ce que l’on appelle un déficit financier.

Il est possible de déduire de vos revenus fonciers le montant de ces intérêts sur des loyers déjà perçus.

Le prêt relais

Le prêt relais sert à financer votre nouveau logement lorsque vous n'avez pas encore vendu le bien destiné à financer le nouvel achat.

Pourquoi contracter un prêt relais ?

Les coups de cœur pour un bien immobilier ne préviennent pas. On ne pense pas toujours à vendre avant d’acheter. Il est donc nécessaire de contracter un prêt relais qui permettra d’avoir les fonds nécessaires et immédiatement disponibles pour acheter votre nouveau bien immobilier.

Lorsque vous contractez un prêt relais, l’établissement prêteur avance entre 50 et 80 % de la valeur du bien à vendre. Le prêt relais court en général sur une durée de 1 à 2 ans (il est possible de demander une extension dans le cas où le premier bien n’est pas vendu). Le premier bien immobilier vendu servira à rembourser le capital engagé dans l’achat du nouveau bien. Comme lorsque l’on contracte un prêt in fine, on ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt.

Garanties

En raison de l’absence de capital de départ, l’établissement préteur demande des garanties. Celle-ci peuvent être de formes différentes (caution, privilège de prêteur de denier ou encore hypothèque). Elles couvrent le montant total du prêt relais et d’autres prêts en cours.

Cette garantie est souvent prise sur le bien financé.

Les différents types de prêt relais

Les banques vous proposent différents types de montages lorsque vous contractez un prêt relais :

Prêt relais "sec"

Si le prix du bien à financer est inférieur à 80 % du prix de celui à vendre, alors contracter un prêt relais suffit puisque les banques financent l’achat d’un nouveau bien à hauteur de 80% de la valeur du bien en vente.

Prêt relais associé à un prêt amortissable

Si la valeur du nouveau bien est supérieure à 80% de celle du bien mis en vente, le prêt relais seul ne suffit pas. Il est alors nécessaire de contracter un prêt immobilier amortissable. Le taux des deux crédits est souvent indexé sur celui du prêt relais.

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