L’investissement locatif saisonnier en résidence de tourisme

Aujourd’hui, il existe deux façons de faire de l'investissement locatif saisonnier à la montagne. Soit vous achetez en "copropriété classique", ce qui vous permet d’être propriétaire à 100% de votre bien et de le gérer comme vous le souhaitez, soit vous investissez dans une résidence de tourisme. Dans les deux cas, vous serez propriétaire à part entière de votre appartement et il faudra rester tout aussi vigilant à la station, à l’emplacement de la résidence, qu’à la qualité du bâti, aux finitions, à la surface du logement, etc.

Autant de critères, que vous pouvez retrouver dans la rubrique "les 5 étapes d’un achat immobilier à la montagne", qui vous garantiront la valeur patrimoniale de votre bien et la qualité de votre investissement. Si ces deux façons d’acquérir un bien à la montagne reposent sur les mêmes critères, elles ne présentent pas pour autant les mêmes avantages. Ici, nous allons nous concentrer sur l’acquisition d’un appartement en résidence de tourisme.

Une formule d’investissement attractive

L’achat d’un appartement en résidence de tourisme est une formule d’investissement locatif saisonnier intéressante, qui vous permet de concilier avantages fiscaux, achat plaisir et services. Le concept est simple : vous achetez un bien à la montagne hors taxe que vous occupez plusieurs semaines par an en saison (entre trois et six semaines), et que vous confiez le reste du temps à un gestionnaire qui s’occupe à la fois de sa location et du versement de vos loyers.

Les avantages de l’investissement locatif saisonnier en résidence de tourisme

Un mode de financement totalement optimisé qui vous permet :

  • de récupérer la TVA à 20 % sur le montant de votre acquisition ;
  • de profiter du dispositif Censi-Bouvard, qui offre des avantages fiscaux aux loueurs en meublés notamment aux loueurs en meublés non-professionnels (LMNP). Un régime fiscal qui s’applique aux locations meublées, et donc à la résidence de tourisme. Ainsi, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 11%* du prix du logement (hors mobilier) dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 € HT sur neuf ans (économie jusqu’à 33 000 €).
  • de percevoir des loyers garantis ;
  • d’avoir un appartement meublé, décoré et entretenu toute l’année par l’exploitant de la résidence ;
  • de profiter de prestations de services en "tout inclus" et à la carte ;
  • et de disposer, selon les gestionnaires, d’une bourse d’échanges pour découvrir d’autres résidences du même exploitant.

* Ces 11% portent sur le montant HT de l’immobilier + frais de l’investissement

Un secteur dynamique

Conçues dans les années 1970, les résidences de tourisme représentent aujourd’hui 776 000 lits, dont un peu plus de 262 000 à la montagne, répartis dans 673 résidences. Malgré leur relative jeunesse, elles ont déjà démontré leur capacité à s’adapter aux différents espaces touristiques, à la demande et aux évolutions de la clientèle. Selon une étude récente, les résidences de tourisme comptent parmi les acteurs les plus dynamiques du secteur locatif saisonnier de montagne. Elles génèrent un record de 12 semaines d’occupation pour un lit en résidence de tourisme versus 11 semaines pour un lit en Village de Vacances, 9,5 semaines pour celui d’un appartement géré par une agence immobilière et seulement 2,5 pour un lit "non géré". L’investissement locatif saisonnier en résidence de tourisme constitue donc une sérieuse solution pour s’assurer un bon taux d’occupation de son appartement.

Le mot de Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme)

« Les résidences de tourisme ont connu ces dernières années une vraie montée en gamme. C'est une tendance de fond qui a été guidée par la demande des clients. Désormais, la moitié des résidences situées à la montagne est de niveau 4 étoiles et bénéficie d'équipements haut de gamme, comme la piscine, le sauna, le hammam, et tout une partie soins, massages avec la mise en place d’un spa. La résidence de tourisme n’en demeure pas moins un produit souple, qui développe des services en fonction des envies et des attentes des clients. »

 

Confier sa location à une société de gestion

En signant un bail commercial de neuf ou onze ans avec l’exploitant d’une résidence de tourisme, vous vous délestez de toute la partie gestion locative, des soucis qui peuvent y être associés, mais également du temps qu’il est nécessaire d’y consacrer. Un avantage indéniable. En revanche, c’est du gestionnaire que dépendront bien évidemment la réussite de votre opération et la valorisation de votre appartement. Réussir son investissement locatif saisonnier, c’est détenir le bon exploitant.

 

L’exploitant : un maillon fort de votre investissement

Désigné par le promoteur au moment du lancement commercial de l'opération, l’exploitant sera en charge de la location de votre appartement, de l’entretien de la résidence et de votre logement, de la mise en place des services (gratuits et payants) au sein de l’établissement mais également des loyers qu’il se sera engagé à vous verser... D’où l’importance de contrôler en amont le sérieux, le professionnalisme et l’expérience de votre future société de gestion, mais également ses compétences. Chaque gestionnaire est reconnu pour son savoir-faire et sa spécificité dans une catégorie de résidences services. Une résidence à la montagne ou à la mer ne se gère pas de la même façon qu’un EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), par exemple. Il est donc préférable de prendre tout votre temps pour recueillir un maximum d’informations sur l’exploitant de votre résidence en vue de réussir votre acquisition immobilière locative.

Constructeur-exploitant, la combinaison idéale

La meilleure garantie qualité est d’avoir un seul et même interlocuteur pour la partie construction et exploitation. Au-delà de leur métier de constructeur, certains groupes immobiliers ont effectivement fait le choix de commercialiser et d’exploiter leurs propres résidences, ce qui en fait de vrais partenaires pour leurs clients. En optant pour une société de ce type, vous aurez l’assurance d’avoir le même interlocuteur depuis l’achat de votre appartement jusqu’à la gestion de la résidence en passant par la phase réalisation, réception et mise en exploitation de l’établissement. Un gage de confiance et de sécurité ! L’idéal pour assurer le succès de votre investissement locatif saisonnier.

Les conseils en investissement locatif de Maître Thomas N., avocat en Isère

« La qualité du gestionnaire est primordiale et je ne saurais trop recommander aux investisseurs et aux acquéreurs de faire confiance à des groupes connus et reconnus en matière de résidences de tourisme, qui peuvent justifier d’une certaine expérience dans le domaine. Si cela peut paraître une évidence, il est aussi primordial pour l’investisseur de se renseigner un minimum sur la résidence dans laquelle il envisage d’acheter. Certains critères peuvent être de bons indicateurs sur la réussite promise... à commencer par l’emplacement ou le prix de vente proposé, qui peut être parfois totalement déconnecté du marché, puisqu’il résulte, pour des professionnels peu scrupuleux, de calculs mathématiques fondés plus sur la rentabilité du produit. Or, attention, vous achetez un bien immobilier et non un produit financier... la valeur d’un appartement dépend de bon nombre de critères, mais certainement pas uniquement de sa rentabilité ! »

Bénéficier des services et équipements

On ne vient plus à la montagne uniquement pour skier mais pour se détendre, se ressourcer, s’oxygéner, rompre avec son quotidien et son environnement. Les stations l’ont bien compris et elles rivalisent aujourd’hui d’innovations, multiplient les services pour mieux séduire leur clientèle. Des prestations qui se sont également étendues jusqu’aux résidences et qui font partie des nouvelles attentes des vacanciers. Un critère supplémentaire qui, bien entendu, dans le cadre de votre achat immobilier, ne doit pas se substituer à la qualité de l’emplacement ou du bâti, mais qui peut être néanmoins un élément différentiel et surtout un facteur de "remplissage". Avant de définitivement sélectionner la résidence de tourisme dans laquelle réaliser son investissement locatif saisonnier, le conseil est de bien étudier son niveau d’équipement et les services qu’elle propose.

Se ressourcer avec les équipements de bien-être

Il est certain qu’une résidence bien située, à deux pas des remontées, avec des appartements spacieux et lumineux et des prestations de services dignes d’un hôtel, aura nécessairement plus de succès auprès des vacanciers. D’autant que la qualité de services repose sur le professionnalisme et l’expertise du gestionnaire. Car si la piscine, le sauna, le hammam, le bain bouillonnant, font partie aujourd’hui des "équipements de base", certains exploitants pensent et conçoivent leurs établissements de façon à offrir à leurs clients un séjour irréprochable tant au niveau de la qualité de leurs équipements que des services offerts. Ce qui est d’autant plus facile lorsque le promoteur et l’exploitant ne font qu’un : les espaces de repos, de bien-être et de remise en forme sont alors pensés dès la réalisation de la résidence. Un véritable plus pour les clients !

Les services pratiques, la touche finale à surveiller

Des avantages qui ne s’arrêtent pas aux équipements, puisqu’en fonction de l’exploitant avec lequel vous signerez votre bail commercial, vous pourrez profiter, ainsi que vos locataires, d’un ensemble de services tels que : le prêt de linge de lit et de toilette, les lits faits à votre arrivée, la mise à disposition de matériel de puériculture, la location de poussette ou de porte-bébé, un accès wifi dans votre appartement, le prêt d’appareil à fondue ou à raclette, la mise à disposition de jeux de société, de consoles de jeux, de quotidiens locaux et nationaux, un service boulangerie, un service traiteur, un service de livraison de courses, la réservation de vos forfaits, la location de votre matériel de ski, etc. Autant de services pour vous simplifier la vie, vous offrir un séjour sans contrainte et sans préoccupation ! Investir en immobilier locatif via la résidence de tourisme est aussi un "achat plaisir".

L’expérience client vécu par Philippe C., expert-comptable à Paris

« Les vacances à la montagne sont pour nous des moments propices pour découvrir d’autres univers, de nouvelles expériences à partager en famille, mais c’est aussi l’occasion de lâcher prise, de se faire cocooner. Cela fait maintenant trois ans que nous avons découvert le principe de la résidence de tourisme et nous en sommes de grands adeptes ! Selon moi, il y a trois grands avantages : le premier, c’est l’absence de contraintes d’horaires pour les repas, pour l’entretien des chambres... Nous ne voulons pas séjourner à l’hôtel, il est important pour nous, par exemple, de prendre nos repas en famille, de cuisiner avec nos ados sans devoir prendre en considération la notion de temps. Nous pouvons déjeuner à midi comme à 14h, qu’importe ! nous sommes en vacances. Le second avantage est lié aux équipements : ma femme se fait dorloter au spa pendant que nos fils, de 14 et 16 ans, s’activent dans la piscine… et le troisième m’est un peu plus personnel. J’apprécie le fait d’avoir une salle de remise en forme sur place et de pouvoir manger de la tartiflette sans culpabiliser ! »

 

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