LMNP - Le Loueur en Meublé Non Professionnel

Statut et conditions à respecter pour le LMNP

  • Location d’un logement meublé neuf ou ancien
  • Location à une personne physique ou morale
  • Pour que la qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel soit reconnue, il est nécessaire que le loyer au titre de la location meublée représente un montant de recettes :
    • Inférieur ou égal à 23 000 € T.T.C., ce seuil s’appréciant prorata temporis, si l’activité débute en cours d’année.
    • Moins de 50% du revenu global.
  • L’investissement pourra être réalisé en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société familiale soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (SARL, EURL, SNC)
  • Opter pour le régime du réel simplifié.
  • Faire une déclaration 2031.

 

Fiscalité du LMNP

Revenus nets d’impôt grâce aux amortissements

Les éventuels déficits d’exploitation ne sont pas imputables sur le revenu mais sont reportables (au maximum 5 ans) sur les revenus de même nature (BIC non professionnels).

Les charges à prendre en considération sont :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de montage,…). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fractions égales. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice.
  • Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition
  • Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc…)
  • L’impôt foncier
  • Les charges de copropriété

Le ou les appartements sont amortis selon la règle des amortissements différés sur une période comprise entre 30 et 50 ans.

En Résidence de Tourisme, la base d’amortissement est le prix d’acquisition Hors Taxe de l’appartement hors valeur du terrain (12,5 %).

Le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés sur une période de 10 ans sur la base du prix d’acquisition Hors Taxe. Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans, par contre fiscalement, ils ne sont imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de durée. Les amortissements ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.

Lorsque les dépenses sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements permettent de ramener le résultat à zéro et donc de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

Achat HT de l’appartement en Résidence de Tourisme

Dans le cadre d’une résidence de tourisme, le LMNP pourra récupérer la TVA grevant le prix d’acquisition de l’appartement (20%).

Le bien doit être mis en location à une société d’exploitation qui le sous-loue meublé avec les services para-hôteliers.

Pour plus de précisions, voir les fiches : Pourquoi investir en résidence de tourisme ? ou Conseils pour bien investir en résidence de tourisme

 

Simulateur investissement LMNP / Censi Bouvard

 

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