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Le dispositif de défiscalisation LMP (Loueur Meublé Professionnel) peut vous être proposé lorsque vous achetez un bien meublé dans une résidence MGM. Notre guide d’achat vous présente tous les avantages du statut LMP ainsi que les conditions requises pour en bénéficier.

Comment investir en LMP dans une résidence de tourisme ?

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le statut LMP (pour Loueur Meublé Professionnel) peut être envisagé lorsque vous achetez un bien meublé (neuf ou ancien) destiné à être mis en location. Ce dispositif fiscal est réservé aux locaux d’habitation proposant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Les conditions d’éligibilité au statut LMP

Pour que la qualité de loueur en meublé professionnel soit reconnue, vous devez remplir l’ensemble des conditions requises :

  • Location de un ou plusieurs logements meublés neufs/anciens ;
  • Location du logement à une personne physique ou morale ;
  • Le loyer annuel de la location meublée doit représenter au minimum 23 000 euros TTC (seuil s’appréciant au prorata temporis si l’activité débute en cours d’année) ou 50 % minimum du revenu de l’investisseur. Si ce critère n’est pas respecté, vous obtenez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ;
  • Opter pour le régime réel simplifié ;
  • Obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés – si le greffe refuse l’inscription, vous devez garder une trace écrite du refus pour justifier votre volonté d’immatriculation ;
  • S’inscrire au Régime des BIC (le propriétaire LMP est considéré comme un commerçant) ou au régime réel (le plus intéressant dans la majorité des cas) ;
  • Investir en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société familiale soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques ;
  • Se soumettre aux obligations comptables et déclaratives des entreprises (tenue d’une comptabilité) ;
  • Faire une déclaration 2031.

Les professions libérales réglementées, les médecins, les notaires, les avocats, les experts comptables peuvent avoir du mal à être éligibles au statut LMP car la qualité de commerçant est incompatible avec l’exercice de leur activité principale. Il existe toutefois une parade : vous devez réaliser l’opération par le biais d’une société familiale de type SARL. C’est alors votre conjoint qui est nommé gérant et endosse la qualité de commerçant.

Les avantages fiscaux du dispositif LMP

Le dispositif de défiscalisation LMP vous fait bénéficier de plusieurs mesures fiscales avantageuses. Ce statut est idéal pour percevoir des revenus complémentaires et se consolider un patrimoine tout en réduisant ses impôts.

LMP : faites des économies d’impôt grâce aux déficits d’exploitation

Le LMP vous permet de déduire toutes les charges liées à l’acquisition. Les éventuels déficits d’exploitation sont donc imputables sur le revenu global. Les charges que vous pouvez déduire sont :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de montage...). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fractions égales. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice ;
  • Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition ;
  • Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, entretien, cotisation sociale...) ;
  • L’impôt foncier ;
  • La taxe professionnelle (actuellement exonérée pour la Résidence de Tourisme) ;
  • Les charges de copropriété.

Si les dépenses sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables.

Le saviez-vous ?
Le statut LMP vous permet également de ne pas être soumis à la taxation des plus-values immobilières et à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Percevez des revenus nets d’impôts grâce aux amortissements

Avec le LMP, votre appartement est amorti selon la règle des amortissements différés sur une période comprise entre 30 et 50 ans.

En résidence de tourisme MGM, la base d’amortissement est le prix d’acquisition Hors Taxes hors valeur du terrain (12,5 %). Le mobilier est quant à lui amorti selon la règle des amortissements différés sur une période de 10 ans sur la base du prix d’acquisition Hors Taxes.

Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans, mais ne sont imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de durée. Les amortissements ne peuvent donc en aucun cas contribuer au déficit.

Ces ARD (amortissements réputés différés) permettent de descendre le résultat fiscal à zéro, ce qui implique que les revenus du LMP peuvent alors être exonérés d’impôts. De plus, si les dépenses sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements permettent de ramener le résultat à zéro, et donc de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

Bénéficiez de l’exonération de la plus-value en cas de revente

Le statut LMP vous fait également bénéficier d’une exonération de la plus-value si vous revendez votre bien. Pour que cette mesure soit effective, votre bien doit avoir été mis en location 5 ans minimum, et vos loyers bruts ne doivent pas excéder 90 000 euros TTC.

Les avantages du statut LMP : les principaux points

  • Avantages fiscaux importants (détaillés précédemment) ;
  • Simplicité des démarches : vous n’avez pas à créer de société et pouvez exercer votre activité en complément d’une activité salarié ; pour bénéficier du statut, il suffit de remplir et d’envoyer le formulaire POi de déclaration de début d’activité ;
  • Flexibilité du dispositif : vous pouvez arrêter votre activité quand vous le souhaitez ; vous pouvez donc reprendre votre bien ou le vendre à votre guise (selon les conditions du bail).

Notre groupe est spécialisé dans la construction immobilière en montagne depuis plus de 50 ans. Grâce à cette expertise, vous pouvez investir en LMP dans un bien de qualité situé dans les plus belles stations des Alpes.

Nos résidences de tourisme ou nos copropriétés classiques peuvent faire l’objet d’un investissement en LMP. Retrouvez également en ligne tous les avantages fiscaux du dispositif LMNP ainsi que la liste des dispositifs de défiscalisation possibles à la montagne.

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