LMP - Le Loueur en Meublé Professionnel

Statut et conditions à respecter pour le LMP

  • Location de un ou plusieurs logements meublés neufs ou anciens
  • Location à une personne physique ou morale
  • Pour que la qualité de Loueur en Meublé Professionnel soit reconnue, il est nécessaire que le loyer annuel au titre de la location meublée représente :
    • Au minimum 23 000 € TTC, ce seuil s’appréciant au prorata temporis, si l’activité débute en cours d’année. 
    • Et au minimum 50% du revenu de l’investisseur
  • Obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
  • Si le greffe refuse cette inscription, le LMP se doit de garder une trace écrite du refus, afin de pouvoir justifier de sa volonté de s’immatriculer au RCS.
  • Régime des BIC, parce que le LMP est considéré comme un commerçant.
  • ’investissement pourra être réalisé en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société familiale soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (SARL, EURL, SNC).
  • Les professions libérales réglementées, les médecins, les notaires, les avocats, les expert-comptables, etc…, rencontrent un autre problème. La qualité de commerçant est incompatible avec l’exercice de leur activité principale. Toutefois, il existe une parade. Il suffit de réaliser l’opération par le biais d’une société de type : SARL de famille. C’est le conjoint du professionnel libéral qui est nommé gérant et qui endosse la qualité de commerçant.
  • Se soumettre aux obligations déclaratives et comptables concernant les entreprises (tenue d’une comptabilité).
  • Opter pour le régime du réel simplifié.
  • Faire une déclaration 2031.

 

Avantages fiscaux du LMP

Economie d’impôt grâce aux déficits d’exploitation

Les éventuels déficits d’exploitation sont imputables sur le revenu global.

Les charges à prendre en considération sont :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de montage,…).
  • La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fractions égales.
  • Il est également possible de les imputer sur un seul exercice.
  • Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition
  • Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc…)
  • L’impôt foncier
  • La taxe professionnelle (actuellement exonération pour la Résidence de Tourisme)
  • Les charges de copropriété

Si les dépenses sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables

Revenus nets d’impôts grâce aux amortissements

Le ou les appartements sont amortis selon la règle des amortissements différés sur une période comprise entre 30 et 50 ans. En Résidence de Tourisme, la base d’amortissement est le prix d’acquisition Hors Taxe de l’appartement hors valeur du terrain (12,5 %).

Le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés sur une période de 10 ans sur la base du prix d’acquisition Hors Taxe.

Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans, par contre fiscalement, ils ne sont imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de durée. Les amortissements ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.

Ces ARD (amortissements réputés différés) permettent au fur et à mesure de la perception des recettes de ramener pendant de nombreuses années, le résultat fiscal à zéro. Et donc de rendre les revenus du LMP exonérés d’impôt.

Si les dépenses sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements permettent de ramener le résultat à zéro et donc de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

Exonération de la plus-value en cas de revente

Au-delà de 5 années d’exploitation et si les loyers bruts n’excèdent pas 90 000 € TTC, les plus-values dégagées lors de la cession sont exonérées d’impôt.

 

 

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