Vous avez le projet d’acheter un bien immobilier ? Plusieurs démarches vont vous permettre de faciliter le déroulement de la transaction, dont la préparation de l’avant-contrat. Spécialistes de la promotion immobilière, les experts MGM vous dévoilent tout ce qu'il faut savoir sur l’avant-contrat, et vous aident à mieux appréhender ses différentes conditions.
Qu’est-ce qu’un avant-contrats ?
L'avant-contrat précède la signature de l'acte authentique de vente. Il peut s'agir d’un compromis de vente, d’un contrat de réservation ou d’une promesse unilatérale de vente. Dans tous les cas, ce contrat préparatoire fixe l'ensemble des conditions juridiques et économiques du futur acte notarié, mais aussi le prix de vente, ainsi que vos engagements et ceux du vendeur.
Définition de l’avant-contrat
L'avant-contrat est un acte qui récapitule toutes les conditions de vente établies entre vous-même et le vendeur : prix du bien, conditions suspensives, date de vente butoir. Il comprend également les promesses d’engagement (du vendeur et de vous-même), et constate votre accord sur les principes de vente et les conditions suspensives.
L'avant-contrat « officialise » votre engagement, et formalise les conditions sur lesquelles vous vous êtes entendus. Le délai entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l'acte authentique de vente (généralement de 3 mois) va aussi vous fournir le temps nécessaire à la réalisation des formalités relatives à la vente : obtention du financement, purge des éventuels droits de préemption... Ce document est donc une étape clé dans votre projet d'achat immobilier.
Tout avant-contrat doit contenir :
- L'identité des deux parties ;
- La désignation du bien, sa superficie, son prix de vente ainsi que sa surface habitable ;
- Les conditions suspensives (variant selon les cas de figure) ;
- La date de levée de l’option pour les promesses unilatérales.
Les différents types d’avant-contrat
MGM vous présente les principaux types d’avant-contrats proposés sur le marché de la vente immobilière :
- La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s’engage à vendre ;
- La promesse unilatérale d’achat : l'acquéreur s’engage à acheter le bien dans l’hypothèse où la personne vendrait son bien ;
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : les deux parties s’engagent réciproquement ; le principe de vente est alors établi, et le vendeur et l’acquéreur attendent la réalisation des conditions suspensives pour conclure la vente ;
- Le pacte de préférence : le vendeur s’engage à vendre son bien dans l’hypothèse où il le mettrait en vente ;
- Le contrat de réservation : ce contrat concerne uniquement l’achat d’un bien neuf ou en état futur d'achèvement (soit pas encore construit) ; le promoteur immobilier s'engage à réserver le logement à l’acquéreur. Dans le cas d’un achat en résidence neuve MGM, vous pourrez être amené à signer un contrat de réservation.
Pourquoi faire un avant-contrat ?
Faire un avant-contrat vous permet de formaliser les principes de vente, mais aussi de prévoir des conditions suspensives à la vente. Les clauses de l'avant-contrat vont également vous lier avec le vendeur durant le temps nécessaire à la réalisation des conditions suspensives.
Il est également important de réaliser un avant-contrat car il vous donne l'opportunité de bénéficier d’un droit de rétractation de 10 jours après la signature.
Quelle différence entre la promesse de vente et le compris ?
Dans le cas d'une vente immobilière, vous pourrez avoir à signer un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente. Les deux actes sont similaires sur de nombreux points, mais comprennent également certaines différences. Ils restent toutefois très proches juridiquement.
Les points communs entre la promesse unilatérale de vente et le compromis :
- L'acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours ;
- La clause de condition suspensive de crédit est présente dans les deux contrats préparatoires ;
- Le délai de vente (délai entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique de vente) est généralement de trois mois ;
- L’acquéreur verse entre 5 et 10 % du prix de vente lors de l’avant-contrat.
Les différences entre la promesse unilatérale de vente et le compromis :
- La promesse unilatérale permet au vendeur de retrouver immédiatement sa liberté de vendre si l’acquéreur se rétracte ; le vendeur récupère alors les 5 ou 10 % du prix versés par l’acquéreur. Si l’acquéreur se rétracte dans le cas d’un compromis de vente, le vendeur doit faire établir un procès-verbal de carence par le notaire.
Dans tous les cas, c’est le notaire qui vous conseillera sur le contrat préparatoire le plus adapté à votre projet d’acquisition immobilière. Bien qu’il ne soit pas obligatoire de faire appel à un professionnel, il est plus avantageux de passer par un notaire, car ce dernier est garant de la validité de la vente sur le plan juridique, et prend en charge toutes les étapes relatives à l’avant-contrat : rédaction de l’avant-contrat, vérification des documents à annexer... Le notaire vous conseille également sur les meilleures façons de procéder, et peut inclure des clauses spécifiques correspondant à votre profil d’acquéreur.
Les documents à fournir avec l’avant-contrat
L’avant-contrat doit comprendre plusieurs documents annexes obligatoires, que vous fassiez appel à un notaire ou non :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT)1
Dans le cas d’un achat en copropriété classique :
- Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble2 ;
- Les documents relatifs à l’état de l’immeuble : carnet d’entretien établi par le syndic ;
- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu.
Spécialisés dans la promotion immobilière depuis plus de 50 ans, nous pouvons vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet d’achat, dont la préparation de l’avant-contrat. Situés dans les plus belles stations d’altitude, ou sur les bords du lac d’Annecy (74), nos appartements haut de gamme sont proposés en résidence de tourisme ou en copropriété classique. Découvrez les différents services de prestige MGM et bénéficiez de nos conseils d’experts pour réussir à investir et à défiscaliser à la montagne.
1Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit comporter : diagnostic amiante ou état amiante (pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997) ; constat de risque d’exposition au plomb (pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949) ; diagnostics thermites et mérules (pour les immeubles construits dans les zones à risques délimitées par le préfet) ; état de l’installation de gaz ; état de l’installation antérieure d’électricité, état des risques naturels, miniers et technologiques.
2Règlement de copropriété et état descriptif des divisions ; procès-verbaux des assemblées générales ; fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic regroupant les données financières et techniques de l’immeuble.